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Was ist ein C-Konto in Russland?

Zwecks Abflusses des Kapitals ins Ausland hat der russische Staat seit März 2022 einige Maßnahmen eingeführt. Darunter ist die Errichtung der gesperrten Sonderkonten – der sogenannten C-Konten bzw. Sonderkonten des Typs "C" – vorgesehen, auf welche die Dividenden und die Erlöse aus dem Verkauf der Immobilien fließen müssen, wenn die Eigentümer dieser Gelder die sogenannten „unfreundlichen Nichtresidenten“ sind.

Wie eröffnet man ein Sonderkonto Typs "C"?

Als Privatperson kann man dieses Sonderkonto für sich selber nicht eröffnen.

Für die Einbuchung von Dividenden beantragt für Sie das C-Konto die jeweilige Emittentin. Die Aktiengesellschaft (z.B. Gazprom, Norilski Nickel oder Surgutneftegaz) beantragt das Typ-C-Konto auf Ihren Namen direkt bei einer Bank und die Bank teilt die Kontodaten der Aktiengesellschaft als Antragstellerin mit. Sie bekommen sodann Ihre Kontodaten bei der Emittentin.

Sie haben für sich eine hübsche Villa in Sotschi gefunden. Die Bausubstanz und der Meeresblick sprechen Sie an. Der Makler drängt auf die schnelle Kaufabwicklung und meint, ein bloßer Auszug aus dem Immobilienregister wäre ausreichend und eine aufwendige due diligence-Prüfung wäre völlig überflüssig.

Was sollen Sie nun tun? Sich sofort auf den Kauf einlassen oder doch dem Anwalt vertrauen und sich Zeit für eine sorgfältige rechtliche Prüfung der Immobilie und des Grundstücks lassen?

Was können es bei einem Hauskauf überhaupt für Stolperfallen sein?

Was sich überhaupt die Vorkaufsrechte und warum muss man diese beachten?

Ein Vorkaufsrecht (Rus. preimuschtschestwennoje pravo pokupki) verpflichtet Sie, das zum Verkauf anzubietende Objekt (Wohnung, Haus, Baugrund, Ackerland, Garage, Autostellplatz etc.) zunächst der mit dem Vorkaufsrecht ausgestatteten Person anzubieten. Erst wenn diese Person den Kauf ablehnt, dürfen Sie das Objekt auf dem freien Markt platzieren.

Wann muss man hinsichtlich der Vorkaufsrechte aufmerksam sein?

Fall Nr. 1 „Mehrere Teileigentümer einer Wohnimmobilie“

Sie kaufen mehrere Einzelzimmer in einer sogenannten Kommunalwohnung auf und jedes Zimmer gehört einer anderen Person oder ein zum Verkauf stehende Haus bzw. eine Wohnung hat mehrere eingetragene Teileigentümer (dem drei Miteigentümern gehört etwa je 1/3 des Gesamteigentums).

Ähnlich wie in Deutschland können die privaten Grundstücke in Russland nur zweckgebunden genutzt werden. Die Gemeinden regeln in den Bebauungsplänen verbindlich, was auf einer bestimmten Fläche erlaubt ist. Sie möchten etwa ein Einfamilienhaus oder ein größeres Bauvorhaben mit einigen Reihenhäusern verwirklichen und suchen hierfür nach einem passenden Grundstück. Ein Bebauungsplan für das konkrete Grundstück (Rus. gradostroitel´nyj plan zemel´nogo utschastka) wird Ihnen hier behilflich sein.

Kann Ihr Verkäufer einen Bebauungsplan nicht auf die Schnelle liefern, so muss dieser bei der Gemeinde bestellt werden.

Die Gemeinde veröffentlicht in der Regel ihre Verordnung für die Grundnutzug und Bebauung (Rus. Prawila zemlepol´zowanija i zastrojki) – ein Pendant für die deutsche Baunutzungsverordnung – in der Baugebiete in Kategorien eingeteilt werden. Flächennutzungsplänen legen die russischen Gemeinden in der Regel auch fest.

Sie möchten in Russland eine Immobilie kaufen – ob ein Haus oder eine Wohnung – und möchten alles richtig machen, um künftig nicht in einen Anfechtungsstreit eingewickelt zu sein.

Eines der relevanten Dokumente, welches sie als Käufer beim Verkäufer fragen, ist die notarielle Einverständniserklärung des Ehegatten des Verkäufers.

In Russland leben die verheirateten Personen grundsätzlich im gesetzlichen Güterstand, welcher davon ausgeht, dass über sämtliche während der Ehe erworbenen Vermögenswerte der Status des gemeinsamen Eigentums herrscht.

Daraus folgt, dass beide Ehegatten die gleichwertigen und gleichberechtigten Eigentümer einer Immobilie sind, auch wenn im Register nur einer der Ehegatten eingetragen ist.

FRAGE: Als Deutscher möchte ich ein Privatgrundstück in Kaliningrad nahe der Küste kaufen, um dieses künftig zu bebauen. Da ich ein sicheres Rechtsgeschäft unter Ausschluss aller Risiken abschließen will, möchte ich wissen, was alles ich bei so einem Kauf beachten und prüfen soll.

ANTWORT:

Wir listen nachstehend die wichtigsten Themenblöcke auf, die man für einen sicheren Kauf eines Grundstücks in Russland unbedingt überprüfen müsste:

1. Steuerliche Aspekte eines Grundstückerwerbs in der Russischen Föderation
2. Ob es sanktionsbedingte Beschränkungen bezüglich des konkreten Grundstücks bzw. Rechtsgeschäfts gibt

Die Erstellung und notarielle Beurkundung von Vollmachten, die Beglaubigung der Richtigkeit von Übersetzungen sowie weitere notarielle Handlungen bei Notaren in Russland erfordern Präzision, fundierte Kenntnisse der einschlägigen Verfahren und regionalen Besonderheiten der notariellen Praxis sowie eine sorgfältige Koordination aller einzelnen Schritte.

Temperi legal services unterstützt Sie bei der Vorbereitung notarieller Dokumente, die bei einem russischen Konsulat in der Europäischen Union beurkundet und anschließend in Russland verwendet werden sollen. Darüber hinaus begleiten wir Sie auch bei anderen konsularischen Angelegenheiten bei russischen Auslandsvertretungen in der EU.

Sie leben im Ausland, besitzen eine Immobilie in Russland und möchten diese verkaufen. Hierzu finden Sie in den nachstehenden Punkten einige erläuternde Informationen.

Wir haben eine Liste der 10 relevanten Punkte zur Besteuerung in der Russischen Föderation erstellt, die einem Ausländer erste Orientierungshilfe im Jahr 2024 bieten sollten:

1. Die Staatsangehörigkeit der Person, die in Russland eine Immobilie besitzt und diese nun verkauft, hat für die Entscheidung über die Steuerpflichtigkeit bzw. Steuerfreiheit keine Bedeutung.
2. Die fehlende Steueransässigkeit in Russland ist für die Entscheidung über die Steuerpflichtigkeit bzw. Steuerfreiheit des Verkaufserlöses ebenso ohne Bedeutung.
Dies ist die Neuregelung seit 2019, welche die steuerliche Situation von Residenten und Nichtresidenten beim Verkauf einer Immobilie in Russland gleich stellt.

Frage: Wir möchten Wohnung und Grundstück in Sotschi kaufen. Können wir das als Deutsche tun? Was gilt zu beachten?

I. Wohnung in Sotschi kaufen

Ein Ausländer kann in Russland Wohnräume uneingeschränkt erwerben. Man ist dann auch im Immobilienregister direkt als Eigentümer eingetragen.

Der Kaufvertrag muss nicht zwingend notariell beglaubigt werden.

Nach Art. 550 des russischen Zivilgesetzbuchs wird der Immobilienkauf mittels eines in einer einheitlichen Urkunde abgefassten Vertrags abgewickelt. Form, Inhalt und Anfechtungsgründe für den Kaufvertrag richten sich nach russischem Recht.

Der Kaufvertrag (Text und Abschluss) sowie Ablauf der Eintragung in das Immobilienregister haben für ausländische Käufer keine Abweichungen. Der Vertragstext kann zweisprachig (Russisch und Deutsch) gestaltet sein.