Steuerliche Konsequenzen für ausländische Wohnungseigentümer in Russland
Sie sind in Russland nicht steueransässig (Steuerausländer) und haben es vor, eine Immobilie in Russland zu erwerben, so müssen Sie folgende steuerliche Konsequenzen beachten:
1. Auf privates Wohneigentum fällt die Immobiliensteuer an. Das ist eine Art Vermögensteuer, die allerdings nicht mit der gewerblichen Vermögensteuer zu verwechseln ist.
Die private Vermögensteuer ist jährlich zu zahlen.
Der Steuersatz hängt von dem Wert der Immobilie ab und ferner von der Gemeinde, wo die Immobilie belegen ist. Allerdings kann der Steuersatz nicht höher als 2% sein. Der Wert der Immobilie als Bemessungsgrundlage ist nach Art. 402 des russischen Steuergesetzbuchs entweder der Kataster- oder der Inventarwert (Substanzwert des Vermögensgegenstands). Beachten Sie in dieser Hinsicht auch das klarstellende Urteil des Bundesverfassungsgerichts Russlands vom Februar 2019.
2. Im Fall des weiteren Immobilienverkaufs muss in der Regel eine Veräußerungssteuer (eine Art Einkommensteuer) bezahlt werden.
Der Einkommensteuersatz für Nichtsteueransässige in Russland beträgt 30% des Verkaufspreises, Art. 224 P. 3 des russischen Steuergesetzbuchs.
Die Ausgaben für den Immobilienerwerb können Nichtsteueransässige nicht abziehen. Denn der Steuerabzug ist in diesem Fall nur den Steueransässigen vorbehalten. Der Verkäufer muss eine Steuererklärung am Ort der Eintragung der Immobilie einreichen.
Allerdings gilt für bestimmte Verkaufskonstellationen Steuerfreiheit, welche seit Januar 2019 auch Nichtsteueransässige genießen. Hierzu beraten wir Sie gerne zu moderaten Preisen: info@lex-temperi.de.
3. Die Umsatzsteuer fällt beim Verkauf von Wohnimmobilien nicht an.
So stellt sich heraus, dass, wenn der Steuerausländer eine Wohnung in Moskau für 85 000 Euro gekauft und einige Jahre später die für 100 000 Euro verkauft hat, wird er im Normalfall 30% von den erwirtschafteten 100 000 Euro als Einkommensteuer abführen müssen.
Daraufhin stellt sich eine berechtigte Frage, ob man diese hohe Steuer legitim umgehen bzw. minimieren kann. In der Tat gibt es einige Wege, die es ermöglichen, diesen erhöhten Steuersatz zu vermeiden:
1. Naheliegend ist, dass man zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs über 183 Tage in Russland leben und somit zum russischen Steueransässigen werden kann. Bei dieser Option genießt man den moderaten Einkommensteuersatz von 13 % sowie steuerliche Vergünstigungen, falls im konkreten Fall einschlägig. BEACHTEN SIE HIERZU ÄNDERUNGEN SEIT JANUAR 2019!
2. Des Weiteren kann die Immobilie auf ein russisches Unternehmen erworben werden. Der Steuersatz wird in diesem Fall 20% oder, bei Anwendung des vereinfachten Besteuerungssystems, 6% vom Umsatzvolumen betragen. Der Nachteil bei dieser Lösung ist, dass das aus dem Verkauf geflossene Geld in der Bilanz des Unternehmens bleiben muss.
3. Die Immobilie kann aber auch auf ein ausländisches Unternehmen gekauft werden. Im Steuerplan gibt es keine besonderen Unterschiede, als wenn die Immobilie auf ein russisches Unternehmen erworben wäre: Der Umsatz, welcher in diesem Fall als Ertrag aus einer in Russland belegenen Quelle gilt, wird mit 20% besteuert. Details regelt Art. 309 P. 1 Nr. 6 i.V.m. dem Art. 246 P. 1 Abs. 3 Alt. 2 und Art. 284 P. 2 Nr. 1 des Steuergesetzbuchs Russlands.
Gerne beraten wir Sie zu weiteren Aspekten Ihres Immobilienkaufs bzw. Immobilienverkaufs in Russland.
© Daria Vereshchak
© Dr. Olga Kylina
E-Mail: info@lex-temperi.de
Tel.: +49 (0)851 987 21 75
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