Immobilienerwerb in Russland - Rechtliche Rahmenbedingungen
Als Deutscher können Sie in Russland Wohnung, Haus, Grundstück bzw. eine andere Immobilie im Privateigentum haben. Denn der Kauf von jeglichen Immobilien ist Ausländern in Russland grundsätzlich gestattet.
Dieser Gleichstellung mit russischen Bürgern wird Art. 62 P. 3 der Verfassung der Russischen Föderation zugrunde gelegt, wonach ausländische Personen in Russland über gleiche Rechte wie russische Bürger verfügen.
Diese verfassungsrechtliche Gleichstellung der ausländischen Bürger mit den russischen ermöglicht es den Ausländern, Eigentumsrechte an Immobilien jeder Art zu erwerben.
Allerdings sind bei der Verwirklichung dieses allgemeinen Rechts einige Besonderheiten bzw. Einschränkungen zu berücksichtigen.
Im Jahr 2021 ist beim Erwerb von Immobilien in Russland Folgendes zu beachten:
Grundstücke und Bauten sind eigenständige Rechtsobjekte
Nach Art. 130 P. 1 S. 1 des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation gelten als eigenständige unbewegliche Sachen nicht ausschließlich Grundstücke, sondern auch Gebäude und weitere Bauwerke, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind und deren Verschiebung nicht möglich ist, ohne hierbei deren wesenseigene Bestimmung zu beeinträchtigen.
Das bedeutet, dass ein Grundstück und die auf diesem Grundstück befindlichen Bauten (etwa Haus, Garage, Saunahäuschen) unterschiedliche Eigentümer haben können: Das Grundstück kann der Person A gehören und das Haus auf diesem Grundstück - der Person B.
Somit besteht momentan ein deutlicher Unterschied zum deutschen Recht, in dessen Rahmen Gebäude als wesentliche Bestandteile von Grundstücken nicht gesondert veräußert werden können (vgl. § 93 f. BGB).
Kaufstrategie
Wie erwerbe ich ein Haus in Russland
Möchte ein Ausländer eine gewerbliche Anlage, ein Haus, eine Wohnung bzw. beliebiges anderes Bauwerk in Russland als Eigentümer besitzen, so steht dem aus der Perspektive des Zivilrechts nichts entgegen. Hierbei können Rechte an Grund und Boden sowie diese an den darauf befindlichen Bauwerken verschiedenen Personen gehören (siehe Erläuterung vorstehend).
Möchte man das Eigentumsrecht sowohl am Bauwerk als auch am dazugehörigen Grundstück erwerben und ist der gleichzeitige Kauf aus beliebigen Gründen nicht möglich, so empfiehlt es sich, sich zunächst mit dem Rechten am Bauobjekt zu beschäftigen und erst dann sich um die Übereignung des Grundstücks zu kümmern. Denn die Eigentümer von baulichen Einrichtungen haben nach Art. 35 P. 5 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation ein Vorkaufsrecht beim Erwerb oder bei einer Pacht des entsprechenden Grundstücks.
Wie erwerbe ich ein Grundstück in Russland
Grundsätzlich steht Ausländern das Recht zu, Eigentumsrechte auch an russischen Grundstücken zu erwerben.
Gesetzliche Grundlage dafür bilden der bereits erwähnte Art. 63 P. 3 der russischen Verfassung i.V.m. Art. 5 P. 2, Art. 15 P. 3 und Art. 35 P. 5 des Bodengesetzbuches der Russischen Föderation.
Auch das Verfassungsgericht der Russischen Föderation hat etwa in seinem Beschluss Nr. 8-П vom 23. April 2004 explizit das Recht der Ausländer bestätigt, die Eigentumsrechte an russischen Grundstücken zu erwerben.
Einschränkungen beim Grundbesitz
Aufgrund der Einstufung von Grund und Boden als Nationalgut kennt hier die Eigentumsfreiheit von Ausländern allerdings einige Einschränkungen.
Grenzgebiete
So ist es Ausländern nach Art. 15 P. 3 des Bodengesetzbuches der Russischen Föderation verboten, Grundstücke in Grenzgebieten des Landes zu erwerben.
Die relevanten ("verbotenen") Grenzgebiete sind im Erlass des Präsidenten der Russischen Föderation Nr. 26 vom 9. Januar 2011 festgelegt.
Grundbesitz ist den Ausländern im Jahr 2021 insbesondere auf großen Teilen der Halbinsel Krim, in einigen Bezirken des Gebiets Kaliningrad, in Sotschi oder Noworossijsk untersagt.
Erwirbt eine ausländische Person rechtmäßig ein Grundstück in einem Grenzgebiet (z.B. in einem Erbfall), so ist der Eigentümer verpflichtet, dieses Grundstück innerhalb eines Jahres seit der Entstehung des Eigentumsrechts wieder zu veräußern (Art. 238 P. 1 des russischen Zivilgesetzbuches).
Besondere Gesetzeslagen
Ferner gelten einige Einschränkungen nach Maßgabe der speziellen Gesetze.
Landwirtschaftliche Grundstücke
Eines dieser Sonderfälle bilden z.B. landwirtschaftliche Grundstücke.
Nach Art. 3 des Föderalen Gesetzes Nr. 101-ФЗ vom 24. Juli 2002 “Über den Verkehr vom Grund mit landwirtschaftlicher Bestimmung” / „Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ dürfen ausländische Personen sowie russische juristische Personen, an deren Stammkapital ausländische Personen mit mehr als 50% beteiligt sind, keine Eigentumsrechte an landwirtschaftlichen Grundstücken erwerben. Anstelle der Eigentumsrechte tritt in solchen Fällen eine Pacht.
Erwirbt eine ausländische Person rechtmäßig ein landwirtschaftliches Grundstück, so muss es durch den Eigentümer innerhalb eines Jahres seit der Entstehung des Eigentumsrechts wieder veräußert werden (Art. 238 P. 1 des russischen Zivilgesetzbuches, Art. 5 P. 1 des Föderalen Gesetzes Nr. 101-ФЗ vom 24. Juli 2002).
Allerdings ist in dieser Hinsicht eine Erläuterung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation v. 14.12.2009 Nr. Д23-4217 zu erwähnen. Laut dieser Erläuterung, der zwar keine rechtsverbindliche Bedeutung zukommt, die aber von den Behörden durchaus als Auslegungswegweiser genutzt werden kann, bezieht sich die durch das Föderale Gesetz Nr. 101-ФЗ vom 24. Juli 2002 eingeführte Einschränkung nicht auf die landwirtschaftlichen Grundstücke, die sich an den Grenzen der Siedlungen befinden. Daraus lässt sich schließen, dass innerhalb der Grenzen einer Ortschaft (unabhängig von deren Größe) auch Ausländer Grundstücke mit landwirtschaftlicher Bestimmung erwerben können.
Seehäfen
Darüber hinaus ist z.B. Art. 28 P. 2 des Föderalen Gesetzes Nr. 261-ФЗ vom 8. November 2007 “Über Seehäfen in der Russischen Föderation und über die Änderung von einzelnen Gesetzen der Russischen Föderation” / "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" zu nennen, welches ebenso das Eigentumsrecht von Ausländern an bestimmten Grundstücken ausschließt.
Wir beraten Sie gerne, wenn Sie mehr Klarheit bezüglich Ihres Kaufvorhabens haben möchten.
© Dr. Olga Kylina
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