Unsere Rechtsberatung für Ihre Aktivitäten in Russland

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FRAGE - ANTWORT: Wie erwerbe ich als deutscher Staatsangehöriger Wohnung und Grundstück in Kaliningrad?

Frage: Wir möchten Wohnung und Grundstück in Kaliningrad oder im Umkreis kaufen. Können wir das als deutsche Staatsangehörige tun? Was gilt zu beachten?

I. Wohnung in Kaliningrad kaufen

Die Grundregel lautet: Ein Ausländer kann in Russland Wohnräume uneingeschränkt erwerben.

Als Deutscher kann man also eine Wohnung in Kaliningrad oder auch im Kaliningrader Gebiet kaufen und auf sich registrieren lassen. Man ist dann auch im Immobilienregister direkt als Eigentümer eingetragen.

Wie ist der Kaufvertrag zu gestalten?

Der Kaufvertrag über den Wohnungskauf in Russland muss NICHT notariell beglaubigt werden.

Nach Art. 550 des russischen Zivilgesetzbuchs wird der Immobilienkauf mittels eines in einer einheitlichen Urkunde abgefassten Vertrags abgewickelt. Form, Inhalt und Anfechtungsgründe für den Kaufvertrag richten sich nach russischem Recht.

Der Kaufvertrag (Text und Abschluss) sowie Ablauf der Eintragung in das Immobilienregister haben für ausländische Käufer keine Abweichungen. Der Vertragstext kann zweisprachig (Russisch und Deutsch) gestaltet sein, das ist aber nicht zwingend erforderlich.

II. Kann ein Ausländer ein Grundstück in Kaliningrad erwerben?

Beim Grundstückskauf muss mann einige Besonderheiten beachten.

Grund und Boden können in Russland von Ausländern in aufgelisteten russischen Grenzgebieten nicht direkt gekauft werden.

Welche Gebiete nicht zum freien Verkauf an Ausländer stehen, ist im Erlass des Präsidenten Russlands Nr. 26 vom 09.01.2011 geregelt.

Die Stadt Kaliningrad und mehrere Bezirke des Kaliningrader Gebiets sind im genannten Erlass des Präsidenten unter Nr. 206 ff. erfasst.

Das bedeutet, dass ein Grundstückskauf in Kaliningrad und Umgebung für Deutsche nur über Umwege möglich ist.

Mögliche Vorgehensweisen:

  1. Erwerb über eine russische Gesellschaft (OOO), an der der Ausländer (Sie) weniger als 50% Anteile hält; üblich sind in der Praxis 30 % beim Ausländer und 70 % bei einem russischen Gesellschafter, wobei der russische Gesellschafter dem ausländischen Gesellschafter eine Generalvollmacht für seine Anteile erteilt, sodass der letztere faktisch uneingeschränkte Verfügungsrechte hat.
  2. Gründung von zwei Gesellschaften in Russland:

    Bei der ersten sind Sie als Deutscher der Gesellschafter zu 100%;

    Die zweite Gesellschaft wird von der ersten gegründet und wird somit zu 100% eine „russische“ Gesellschafterin haben; bislang hatte diese Lösung keine Vorwürfe von russischen Behörden ausgelöst und kann daher ohne große Bedenken genutzt werden.

    Das Grundstück wird dann von der zweiten "rein russischen" Gesellschaft erworben.

  3. Eine langjährige Pacht für Ihre russische Gesellschaft, an der Sie als Ausländer sich zu 100% beteiligen.
  4. Lokalisierung in einem der Industrieparks bzw. in der Kaliningrader Sonderwirtschaftszone

WICHTIG! Vorkaufsrechte beachten!

Art. 35 P. 5 des russischen Bodengesetzbuches sieht das Vorkaufsrecht der Wohnungseigentümer beim Verkauf des Grundstücks vor. Es ist daher unbedingt notwendig zu klären, ob es für das Grundstück Personen mit Vorkaufsrechten gibt. Sollte es solche Personen geben, müssen Sie eine notariell beglaubigte Bestätigung vorlegen, dass Sie von ihren Vorkaufsrechten keinen Gebrauch machen möchten.

Bei weiteren Fragen - z.B. zur Höhe der privaten Vermögensteuer in Kaliningrad - beraten wir Sie gerne zu moderaten Preisen.

Zu Besonderheiten der russischen Vermögensteuer für Privatpersonen können Sie hier nachlesen.

© Dr. Olga Kylina

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