FRAGE-ANTWORT: Grundstückskauf in Kaliningrad: Was ist zu beachten?
FRAGE: Als Deutscher möchte ich ein Privatgrundstück in Kaliningrad nahe der Küste kaufen, um dieses künftig zu bebauen. Da ich ein sicheres Rechtsgeschäft unter Ausschluss aller Risiken abschließen will, möchte ich wissen, was alles ich bei so einem Kauf beachten und prüfen soll.
ANTWORT:
Wir listen nachstehend die wichtigsten Themenblöcke auf, die man für einen sicheren Kauf eines Grundstücks in Russland unbedingt überprüfen müsste:
1. Steuerliche Aspekte eines Grundstückerwerbs in der Russischen Föderation
2. Ob es sanktionsbedingte Beschränkungen bezüglich des konkreten Grundstücks bzw. Rechtsgeschäfts gibt
3. Ob Regelungen für Grenzgebiete bzw. für den landwirtschaftlichen Grund betroffen sind
4. Kategorie des Grundes und die erlaubte Nutzungsart, die Ihnen künftig die Bebauung erlauben müssen
5. Die Kette der ehemaligen Eigentümer
6. Rechtsgrundlagen für jede frühere Eigentumsübertragung und die mit jedem einschlägigen Grund verbundenen Risiken (Schenkung, Erbschaft, Kauf aus dem öffentlichen oder Privateigentum)
7. Die rechtlichen Grundlagen und Dokumente für die allererste Übertragung aus dem öffentlichen Eigentum der sowjetischen Zeit in das Privateigentum
8. Ob die Regeln des Waldfonds einschlägig sind
9. Ob die Regeln der Wasserzonen einschlägig sind
10. Ob die Nationalparks in der Nähe liegen und ob es eventuell mit diesen gebietsmäßige Überschneidungen gibt
11. Ob die Grundstücksgrenzen korrekt festgelegt wurden und wie alt der Vermessungsplan ist
12. Ob es bereits einen Bebauungsplan für das Grundstück gibt und was man im Rahmen des Bebauungsplans beachten soll
13. Ob das Grundstück komplett erschlossen ist
14. Personalien des aktuellen und der ehemaligen Eigentümer, ihre Handlungsfähigkeit und ihre finanziellen Verhältnisse
15. Bewertung der Insolvenzrisiken auf der Seite des aktuellen Eigentümers sowie der Eigentümer der letzten drei Jahre (Kreditgeschichte, ob es früher bereit Insolvenzen gab, Umsatzlage einer Firma, wenn Sie von einer juristischen Person kaufen, Rechtsstreitigkeiten und deren Summen, Steuerschulden, Sperren auf den Bankkonten)
16. Ob das ein Großgeschäft bzw. ein Geschäft mit Interessenkonflikt ist, falls Sie bei einer juristischen Person kaufen
17. Was die Satzung zur Veräußerung der Grundstücke bzw. der Vermögenswerte ab einem gewissen Wert sagt, falls Sie bei einer juristischen Person kaufen
18. Notarielle Einverständniserklärungen, Eheverträge, falls Sie bei einer verheirateten Privatperson kaufen
19. Ob das sog. „Mutterkapital“ im Spiel ist, wenn die privaten Verkäufer in der Familie Kinder haben
20. Ob die Eigentümer eventuell minderjährig sind, weshalb eine förmliche Zustimmung des Jugendamtes erforderlich sein wird
21. Pfandrechte, Arrestmaßnahmen, andere Beschränkungen bzw. Belastungen
22. Ob es Vorkaufsberechtigte gibt
23. Ob es Miteigentümer gibt
WICHTIG! Jeder der aufgeführten Punkte bedarf einer sorgfältigen Prüfung und einer Lösung, falls Unsauberkeiten bzw. erhöhte Risiken aufgedeckt werden.
Wir verfügen über langjährige Erfahrungen bei der Begleitung und Gestaltung der Immobilientransaktionen in Russland und unterstützen auch Sie gerne im Rahmen Ihres Grundstückkaufs.
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© Dr. Olga Kylina
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