Unsere Rechtsberatung für Ihre Aktivitäten in Russland

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Kaufvertrag über russische Immobilien

Kaufvertrag über russische Immobilien

Immobilienkauf in Russland

Der Immobilienmarkt in Russland erlebt seit den 2000er Jahren einen ungebremsten Immobilienboom. Selbst während der Corona-Pandemie stieg das Wachstum des russischen Immobilienmarkts weiter entgegen der negativen Prognosen. Der russische Immobilienmarkt hat damit auch sein dreckiges Image aus den 90er-Jahren abgelegt und gilt nun als attraktiver Bereich für Investoren rund um die Welt.

Grund und Bauten sind eigenständige Immobilien:

Zu beachten ist, dass in Russland sowohl Grundstücke, als auch die auf diesen gebauten Bauwerke Immobilien sind (vgl. Art. 130 ZGB RF). Somit besteht kein Gleichlauf zwischen Grundstück und Gebäude (Haus, Garage, Saunahäuschen) was im Ergebnis bedeutet, dass Grundstückseigentümer und Gebäudeeigentümer zwei verschiedene Personen sein können. Dies stellt einen zu beachtenden Unterschied zum deutschen Recht dar, in welchem Gebäude als wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks gelten (vgl. §§ 93, 94 BGB).

Vorkaufsrechte der Eigentümer von Bauwerken:

Wenn Sie nun vorhaben Eigentum an einem Grundstück und Bauwerk zu erwerben, empfiehlt es sich zunächst sich mit den Rechten an dem Bauobjekt zu beschäftigen und im Anschluss sich um die Übereignung des Grundstücks zu kümmern. Als Eigentümer des Bauwerks haben Sie nach russischem Recht nämlich ein Vorkaufsrecht über das Grundstück (vgl. Art. 35 P.5 Bodengesetzbuch RF). Wollen Sie nur Grundstück kaufen, sichern Sie sich ab, dass es keine mit Vorkaufsrechten ausgestatteten Personen gibt bzw. dass diese Personen auf deren Vorkaufsrechte in notarieller Form verzichtet haben.

Erwerb von Bauwerken:

Gemäß der russischen Verfassung (Art. 62 P.2 Verfassung d. RF) haben russische Staatsbürger und Ausländer weitestgehend dieselben Rechte. Demnach gibt es auch für den Erwerb von Wohnungen keine besonderen Einschränkungen für ausländische Staatsangehörige. Allerdings unterscheidet sich das Verfahren für den Kauf von Wohnungen und sonstigen Bauwerken für Ausländer geringfügig. Wichtig ist lediglich, dass sich der ausländische Erwerber legal in Russland aufhält. Den legalen Aufenthalt in Russland kann die ausländische Person mit jeweils folgenden Dokumenten bestätigen:

  • Bestehendem Visum
  • Aufenthaltstitel (разрешением на временное проживание – РВП)
  • Migrationskarte
  • Aufenthaltstitel

Für den Erwerb einer Wohnung, eines Hauses, eines anderen Bauobjekts muss die ausländische Person, sowie auch ein russischer Staatsbürger seine Identität bestätigen. Hierzu wird eine Übersetzung des Reisepasses ins Russische gefordert und die anschließende Beglaubigung durch einen russischen Notar. Man kann die Übersetzung auch beispielsweise in Deutschland anfertigen und von einem deutschen Notar beglaubigen lassen. Jedoch benötigen Sie dann für die Anerkennung der Beglaubigung eine Apostille, sodass der Gang zum russischen Notar empfehlenswerter ist.

Der weitere Verlauf des Vertragsabschlusses unterscheidet sich für ausländische Personen nicht von dem eines russischen Staatsangehörigem. Das Eigentum an der Wohnung geht mit der Eintragung in das Staatliche Immobilienregister auf den ausländischen Erwerber über. Für die „physische Übertragung“ muss eine Wohnungsabnahmebescheinigung unterschrieben werden.

Erwerb von Grundstücken:

Bezüglich des Erwerbs von Grundstücken gibt es in Russland jedoch einige Beschränkungen aufgrund der Einstufung von Grund und Boden als Allgemeingut.

  • Nach Art. 15 P.3 Bodengesetzbuch RF ist es Ausländern und ausländischen juristischen Personen nicht gestattet Grundstücke in Grenzgebieten des Landes zu erwerben. Die relevanten Grenzgebiete sind im Erlass des Präsidenten der Russischen Föderation Nr. 26 vom 09.01.2011 festgelegt (in der Fassung vom 20.03.2020).
    Grundbesitz ist für die Ausländer etwa auf der Krim, in Sotschi, in bestimmten Bezirken des Gebiets Kaliningrad ausgeschlossen.
    Erwirbt eine ausländische Person rechtmäßig trotzdem ein Grundstück in einem aufgelisteten Grenzgebiet (zum Beispiel durch Schenkung oder Erbfall), so muss es durch den Eigentümer innerhalb eines Jahres seit der Entstehung des Eigentumsrechts wieder veräußert werden (Art. 238 P. 1 ZGB RF analog).

  • Zudem gelten Einschränkungen für landwirtschaftlich genutzte Flächen. Nach Art. 3 des Föderalen Gesetzes v. 24.7.2002 Nr. 101-ФЗ “Über den Verkehr von landwirtschaftlichen Grundstücken” / „Об обороте земель сельскохозяйственного назначения“ dürfen ausländische Personen, als auch russische juristische Personen, an deren Stammkapital ausländische Personen mit mehr als 50% beteiligt sind, keine Eigentumsrechte an landwirtschaftlichen Grundstücken erwerben. Statt des Eigentumserwerbs ist lediglich eine Pacht möglich.
    Eine Ausnahme bildet der Erwerb von Gartenbaugrundstücken und Grundstücken, welche für die persönliche Nebenerwerbslandwirtschaft bestimmt sind, als auch für Garagen und Grundstücken mit unbeweglichen mit darauf befindlichen unbeweglichen Vermögen (Umkehrschluss aus Art. 27 P.7 Bodengesetzbuch RF)
    Eine Ausnahme für eine besondere Gruppe von Ausländern bietet lediglich das Föderale Gesetz v. 22.4.2016 Nr. 119-ФЗ „Über die Bereitstellung von Grundstücken in staatlichem oder kommunal befindlichem Eigentum, welche sich im fernöstlichen Territorium befinden“ / „Oб особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов российской федерации, входящих в состав дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации“, welches die unentgeltliche Nutzung von Grundstücken bis zu einem Hektar in bestimmten Gebieten zur Bewirtschaftung regelt. Laut diesem Gesetz sind Teilnehmer des Programms zur Übersiedlung von Landsleuten beim Erwerb von den Ländereien mit russischen Staatsbürgern gleichgestellt. Diese können nach dem Ablauf der unentgeltlichen Nutzungsdauer einen Antrag auf Erwerb des Eigentums des Grundstücks bei der zuständigen Stelle stellen.
    Erwirbt außerhalb der Ausnahmevorschriften genannten Fälle eine ausländische Person rechtmäßig trotzdem ein landwirtschaftliches Grundstück (zum Beispiel durch Schenkung oder Erbfall), so muss es durch den Eigentümer innerhalb eines Jahres seit der Entstehung des Eigentumsrechts wieder veräußert werden (Art. 5 P.1 Bodengesetzbuch RF).
    Allerdings ist in dieser Hinsicht eine Erläuterung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation v. 14.12.2009 Nr. Д23-4217 zu erwähnen. Laut dieser Erläuterung, der zwar keine rechtsverbindliche Bedeutung zukommt, die aber von den Behörden durchaus als Auslegungswegweiser genutzt werden kann, bezieht sich die durch das Föderale Gesetz Nr. 101-ФЗ v. 24.7.2002 eingeführte Einschränkung nicht auf die landwirtschaftlichen Grundstücke, die sich an den Grenzen der Siedlungen befinden. Daraus lässt sich schließen, dass innerhalb der Grenzen einer Ortschaft (unabhängig von deren Größe) auch Ausländer Grundstücke mit landwirtschaftlicher Bestimmung erwerben können.

  • Darüber hinaus ist z.B. Art. 28 P. 2 des Föderalen Gesetzes v. 8.11.2007 Nr. 261-ФЗ “Über Seehäfen in der Russischen Föderation und über die Änderung von einzelnen Gesetzen der Russischen Föderation” / "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" zu nennen, welches ebenso das Eigentumsrecht von Ausländern an bestimmten Grundstücken ausschließt.



  • Bei Fragen rund um den Kauf einer russischen Immobilie, ob Grundstück oder Bauwerk und den dazugehörigen Verfahren und Registrierung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

    Insbesondere bieten wir an:

    • Beratung über das russische Immobilienrecht
    • Auskunft über die Belastung von Grundstücken mit anderen Rechten
    • Gestalten eines für Sie passenden Kaufvertrags
    • Überprüfen von einzelnen Kaufvertragsklauseln
    • Übersetzen des Kaufvertrags und Hilfe beim Prozess der Registrierung

    Sie erreichen uns unter folgender E-Mail-Adresse: info@lex-temperi.de.