Wohnungen vs. Appartements in Russland: Kostenlast und rechtliche Rahmenbedingungen
Auf der Suche nach Ihrem eigenen Heim in Russland stoßen Sie früher oder später auf solche Bezeichnungen wie "Wohnung / квартира" und "Appartement / аппартамент".
Um eine abgewogene Kaufentscheidung zu treffen, sollen Sie verstehen, was sich hinter dieser auf den ersten Blick harmlosen Wortwahl verbirgt.
Die relevanten Differenzen zwischen Wohnungen und Appartements in Russland in Bezug auf Kosten und immobilienrechtliche Kerneigenschaften fassen wir für Sie nachfolgend zusammen.
Eine Wohnung wird rechtlich als eine Wohnimmobilie behandelt.
Ein Appartement wird rechtlich hingegen als eine Gewerbeimmobilie / Geschäftsliegenschaft behandelt.
KOSTEN
Der Kaufpreis einer Wohnung liegt tendenziell höher als bei Gewerbeobjekten. Vom Preis her werden Sie also beim Erwerb eines Appartements angenehm sparen.
Auch bezüglich der Appartements werden die Nebenkostenhöchstgrenzen in der jeweiligen Region gesetzlich geregelt; allerdings sind die Tarife für die Gewerbeimmobilien doppelt so hoch, wie bei Wohnimmobilien.
Die Zusatzkosten bzw. Kosten für die Hausverwaltung bei den Appartements unterscheiden sich stark abhängig von der Klasse des Apart-Komplexes und dem Umfang der Leistungen, welche in einem konkreten Apartmentgebäude für unabdingbar gehalten werden.
Z.B. Videoüberwachung wird in den allermeisten Fällen vorhanden sein, das Putzen der Fassade zweimal jährlich und die Heranziehung der Putzkräfte mit einer besonderen Qualifikation können für erforderlich gehalten werden. Die Preise variieren hier in Moskau zwischen 70 und 200 Rubel pro Quadratmeter pro Monat.
Bei Appartements werden keine Rücklagen für eine Kapitalsanierung gebildet, weshalb es offen bleibt, wer mit dem Zeitverlauf die Immobilie sanieren muss.
Ein Appartement zu unterhalten, kostet Sie deswegen monatlich mehr.
Wenn wir allerdings auf die laufenden Nebenkosten (Strom, Wasser, Abwasser, Heizung, Mühlentsorgung) gucken, verändert sich die Situation.
Die Nebenkostenhöchstgrenzen werden bei Wohnimmobilien in der jeweiligen Region (im jeweiligen russischen Bundesland) staatlich geregelt; die Nebenkosten können bei der Weiterberechnung an die Wohnungseigentümer/-nutzer nur im Rahmen dieser Höchstgrenzen angesetzt werden.
Die Zusatzkosten für die Tätigkeit der Hausverwaltung (Instandhaltung des gemeinsamen Hausvermögens, Wartung der Hauseinrichtungen (Fahrstühle, Mühlröhre, Sprechanlage, Pforte), Renovierung, Putzkräfte) – der staatlich festgelegte Tarif beträgt 28,48 Rubel pro Monat pro Quadratmeter. Allerdings können diese Leistungen im Rahmen der Eigentümerversammlung abweichend geregelt werden.
Insbesondere die Abgaben zwecks der sog. Kapitalsanierung werden nach staatlich geregelten Tarifen monatlich berechnet, sodass innerhalb von 10 Jahren eine beträchtliche Rücklage entsteht. Dabei werden zu diesem Zweck pro Monat pro Quadratmeter ca. 21 Rubel erhoben.
Private Vermögensteuer FÜR EINE WOHNIMMOBILIE:
- Wird nach den Regeln für Wohnräume berechnet (Art. 399 ff.
Steuergesetzbuch RF)
- Bemessungsgrundlage ist der Katasterpreis für die gesamte Wohnung abzüglich des Katasterpreises für 20 Quadratmeter dieser Wohnung (d.h., dass für 20 Quadratmeter ein Freibetrag geltend gemacht werden kann);
- Steuersatz variiert sich bei Wohnungen in Moskau zwischen 0,1% und 0,3% (anhängig vom Katasterpreis).
Berechnungsbeispiel:
Grunddaten:
Eine Wohnung im Moskauer Stadtzentrum (Bezirk Patriarschije Prudy) mit 127.2 Quadratmetern
Katasterpreis des Objekts: 38.865.932,02 Rubel
Katasterpreis pro Quadratmeter: 305.549,78 Rubel
Berechnung der privaten Vermögensteuer für eine Wohnimmobilie in Moskau:
127,2 – 20 = 107,2
107,2 × 305.549,78
= 32.754.936,41 ⁄
100 × 0,2 =
65.509,87 Rubel ist die Vermögensteuer.
Private Vermögensteuer FÜR EIN APPARTEMENT:
- Wird nach den Regeln für Wohnräume berechnet (Art. 399 ff.
Steuergesetzbuch RF)
- Bemessungsgrundlage ist der komplette Katasterpreis für die gesamte Wohnung; 20 Quadratmeter können nicht abgezogen werden (d.h., dass für 20 Quadratmeter kein Freibetrag geltend gemacht werden kann);
- Steuersatz variiert sich bei Gewerbeobjekten in Moskau zwischen 0,5% und 2 % (anhängig von der Einstufung in der Verordnung der Regierung der Stadt Moskau Nr. 700-ПП vom 28.11.2014).
Berechnungsbeispiel:
Grunddaten:
Appartement =
gewerbliche Nutzung Katasterpreis pro Quadratmeter: 410.416,88 Rubel.
Steuerberechnung bei der Fläche von 127,2 Quadratmetern (hypothetisch, um die Preisordnung mit dem Haus in Patriarch-Teiche zu vergleichen):
127,2 × 410.416,88 =
52.205.027,13 ⁄
100 × 0,5 =
261.025,13 Rubel zahlen Sie an Vermögensteuer.
Grund unter dem Mehrfamilienhaus - Grundsteuer
Die Wohnimmobilien sind nach Art. 389 P. 2 Ziff. 6 des russisches Steuergesetzbuches von der Besteuerung mit der Grundsteuer komplett befreit.
Das bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer keine Grundsteuer zahlt.
Grund unter dem Appartementgebäude – Grundsteuer
Für die Appartements als Gewerbeimmobilien ist die Grundsteuer zu zahlen.
In Moskau beträgt der Grundsteuersatz 1,5% von Katasterpreis des Grundstücks.
Wenn der Katasterpreis des gesamten Grundstücks mit der Gesamtfläche von 2.300 Quadratmeter 137.852.467,00 Rubel betragen würde (was in etwa den aktuellen Verhältnissen in der Powarskaya-Straße entspricht), so würde hier die allgemeine Steuerlast für alle Eigentümer bei 2.067.787,00 Rubel liegen.
Dieser Betrag wird sodann auf die Eigentümer anteilig weitergegeben.
Grund unter dem Mehrfamilienhaus – Eigentümerverhältnisse
Das Miteigentum am Grundstück unter dem Haus entsteht bei Wohnungseigentümern kraft Gesetzes und ohne einen Aufpreis.
Grund unter dem Appartementgebäude - Eigentümerverhältnisse
Das Eigentumsrecht bleibt bei der Gemeinde.
Die Eigentümer der Appartements können unter Umständen das Grundstück unter dem Gebäude käuflich erwerben, falls die Gemeinde in den Verkauft einwilligt. Falls nicht, entstehen hier zwischen der Gemeinde und den Eigentümern Pachtverhältnisse.
Der Pachtzins beträgt für diese Art der Bauobjekte momentan 1,5% vom Katasterpreis des Grundstücks.
Faktisch bedeutet das, dass man entweder als Eigentümer des Grundes 1,5 % in Form von der Grundsteuer zahlt oder als Pächter den gleichen Steuersatz als Pachtzins - in jedem Fall hat der Eigentümer des Appartements einen Mehraufwand von 1,5% des Katasterpreises.
ANDERE RECHTLICHE BESONDERHEITEN BEI WOHNUNGEN UND APPARTEMENTS
Die Anforderungen an die Sicherheitsstufe der Wohnräume, erlaubte Etagenzahl, Ausstattung mit Fahrstühlen, sichere Platzierung von Bädern, Fußbodenverstärkung, Grad der natürlichen Beleuchtung, Schalldämmung etc. müssen eingehalten werden (Verordnung der Regierung der Russischen Föderation Nr. 47 vom 28.01.2006 in der Fassung vom 27.07.2020, Ziff. 9 ff.).
All diese Regeln finden auf die Appartements als Gewerberäume keine Anwendung, mit der Folge, dass Appartements nach weniger strengen Maßstäben gebaut werden können.
Bei Wohnimmobilien gelten Regeln der Nachtruhe. Bei Appartements finden diese Regeln keine Anwendung.
Keine Zwangsvollstreckung möglich, wenn es sich um die einzige Wohnung handelt vs. unbeschränkte Vollstreckungsmaßnahmen bei den Appartements.
Ihre Anfragen richten Sie an uns bitte per E-Mail: info@lex-temperi.de
Wir freuen uns, Ihnen behilflich zu sein.
© Dr. Olga Kylina
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