Vorkaufsrechte beim Kauf einer Immobilie in Russland
Was sich überhaupt die Vorkaufsrechte und warum muss man diese beachten?
Ein Vorkaufsrecht (Rus. preimuschtschestwennoje pravo pokupki) verpflichtet Sie, das zum Verkauf anzubietende Objekt (Wohnung, Haus, Baugrund, Ackerland, Garage, Autostellplatz etc.) zunächst der mit dem Vorkaufsrecht ausgestatteten Person anzubieten. Erst wenn diese Person den Kauf ablehnt, dürfen Sie das Objekt auf dem freien Markt platzieren.
Wann muss man hinsichtlich der Vorkaufsrechte aufmerksam sein?
Fall Nr. 1 „Mehrere Teileigentümer einer Wohnimmobilie“
Sie kaufen mehrere Einzelzimmer in einer sogenannten Kommunalwohnung auf und jedes Zimmer gehört einer anderen Person oder ein zum Verkauf stehende Haus bzw. eine Wohnung hat mehrere eingetragene Teileigentümer (dem drei Miteigentümern gehört etwa je 1/3 des Gesamteigentums).
RECHTSFOLGE BEIM IGNORIEREN DES VORKAUFSRECHTS
Der ausgeschlossene Miteigentümer (Teileigentum an einem Immobilienobjekt) ist innerhalb von drei Monaten ab Kenntnisnahme berechtigt, den verkauften Anteil auf sich selber überschreiben zu lassen (Art. 250 P. 3 des Zivilgesetzbuches). Sie als Käufer verlieren somit das gekaufte Objekt und stehen vor der Situation, in der Sie auf die Rückerstattung Ihres Geldes warten müssen.
Fall Nr. 2 „Verkauf einer landwirtschaftlichen Länderei“
Der Besitzer eines landwirtschaftlichen Grundes ist beim Verkauf verpflichtet, das Grundstück zunächst der Gemeinde bzw. dem jeweiligen Föderationssubjekt anzubieten, so Art. 8 des Föderalen Gesetzes vom 24.07.2002 Nr. 101-ФЗ „Über den Umlauf des landwirtschaftlichen Grundes“.
RECHTSFOLGE BEIM IGNORIEREN DES VORKAUFSRECHTS
Wird die Gemeinde bzw. das Föderationssubjekt über die beabsichtigte Veräußerung nicht benachrichtigt und wird das Grundstück ohne Wahrung des Vorkaufsrechts auf dem freien Markt veräußert, so ist das abgeschlossene Rechtsgeschäft nichtig (Art. 8 P. 4 des benannten Gesetzes „Über den Umlauf des landwirtschaftlichen Grundes“).
Fall Nr. 3 „Grundstück und Gebäude gehören verschiedenen Eigentümern“
Der Besitzer eines Gebäudes hat das Vorkaufsrecht beim Verkauf des dazu gehörenden Gundes, wenn das Grundstück einem anderen Eigentümer gehört (Art. 35 P. 3 des Bodengesetzbuches). Mit anderen Worten muss der Eigentümer des Grundstücks zunächst den Eigentümer des Hauses über den Kaufwunsch des Letzteren fragen. Erst wenn der Hausbesitzer den Kauf ablehnt, kann das Grundstück auf dem freien Markt angeboten werden.
RECHTSFOLGE BEIM IGNORIEREN DES VORKAUFSRECHTS
Der ausgeschlossene Hausbesitzer ist innerhalb von drei Monaten ab Kenntnisnahme berechtigt, den verkauften Anteil auf sich selber überschreiben zu lassen (Art. 250 P. 3 des Zivilgesetzbuches). Sie als Käufer verlieren somit das gekaufte Grundstück und stehen vor der Situation, in der Sie auf die Rückerstattung Ihres Geldes warten müssen.
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© Dr. Olga Kylina
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