Unsere Rechtsberatung für Ihre Aktivitäten in Russland

Mit unserer Rechtsberatung im Russischen Recht bieten wir Ihnen:

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Wie können Ausländer Immobilien in Russland kaufen?

Als Deutscher können Sie in Russland Wohnung, Haus, Grundstück bzw. eine andere Immobilie im Privateigentum haben. Denn der Kauf von jeglichen Immobilien ist Ausländern in Russland grundsätzlich gestattet.

In diesem Artikel stellen wir allgemein zugängliche russische Webseiten vor, welche Ihnen bei der Suche und dem Erwerb von Immobilien in der Russischen Föderation helfen. Mithilfe der vorgestellten Seiten, können Sie selbstständig die Immobilie zum Kauf auswählen, die Preisspanne erfassen und etwaige Alternativen ausfindig machen.

Die Seiten lassen sich in drei größere Gruppen aufteilen:

  1. Anzeigeseiten
  2. Seiten von Bauunternehmern
  3. Seiten von Staatlichen Institutionen

Anzeigeseiten – Verkaufsportale

In Russland existiert eine Vielzahl von Verkaufsportalen für Immobilien . Derzeit wird dieser Markt von großen Akteuren dominiert, welche in ganz Russland tätig sind. Zwar existieren auch noch regionale Verkaufsportale, deren Popularität und Nutzerschaft nimmt jedoch stetig ab.

Beinahe alle großen Dienstleister bieten ähnliche Funktionen für ihre Nutzer, sowohl für die Verkäufer, als auch für Käufer von Immobilien an. Eine Vielzahl der Funktionen ist sogar ohne eine Registrierung nutzbar. Eine Registrierung ist jedoch zu empfehlen.

Eine Registrierung auf diesen Webseiten ist grundsätzlich kostenlos und ist über E-Mail oder die Angabe der Telefonnummer möglich. Eine Registrierung ermöglich die Nutzung zusätzlicher Funktionen, wie beispielsweise die Anmeldung für einen Newsletter für interessante Immobilien, deren Parameter man selbst festlegen kann oder die Verfolgung eines Preises einer Immobilie, für welche man sich interessiert.

Die Registrierung bei den größeren Anbietern ist ungefährlich. Registrierte Nutzer können auch zusätzliche zahlungspflichte Funktionen nutzen. Dies ist allerdings eher dann interessant, wenn man beabsichtigt Immobilien zu verkaufen oder professionellen Handel mit Immobilien betreibt.

Die wichtigsten Verkaufsportale

Realty.yandex.ru

– ist das Immobilienverkaufsportal des russischen Internetmarktführers Yandex. Der Service deckt das gesamte Gebiet Russlands ab, ist öffentlich zugänglich und kostenfrei. Eine Suche nach Anzeigen ist ohne Registrierung möglich. Eine Registrierung bei Yandex ist einheitlich und ermöglicht die Nutzung aller dazugehörigen Yandex-Dienstleistungen, wie beispielsweise yandex-taxi und yandex-maps.

Die Suche nach einer Immobilie müssen Sie zunächst regional eingrenzen. Nach der Wahl der Region wählen Sie den Reiter „Купить / Kaufen“ aus und grenzen das gewünschte Objekt ein (Wohnung, Neubauwohnung, Haus, Grundstück oder Garage usw.).

Der Service von Yandex-Immobilien ermöglich die gefilterte Suche nach einem passenden Objekt, wie beispielsweise anhand von Filteroptionen wie Anzahl der Räume, Fläche, Preis, Etagen usw. Hierbei können Sie sich die Ergebnisse als Liste oder auf einer Karte anzeigen lassen.

Cian.ru

– ist einer der ältesten Immobilienverkaufsportale. Die Funktionen der Webseite erfüllen klassische Aufgaben eines Immobilienverkaufsportals. Die Hauptdienstleistungen der Webseite sind kostenlos und frei ohne Registrierung zugänglich.

Der Service der Seite wird hauptsächlich von professionellen Immobilienmaklern genutzt. Zudem verfügt die Seite über eine Vielzahl von zusätzlichen kostenpflichtigen Diensten (hauptsächlich jedoch in Bezug auf die Schaltung von Werbung und Priorisierung von Anzeigen).

Domclick.ru

– ist ein vergleichsweise junger und dynamischer Dienstleister, welcher zu der größten russischen Bank – der Sberbank gehört. Die Sberbank bietet zusätzliche Dienste für Hypotheken und für die Sicherung des Vertrags an, was auch bei domclick.ru Eingang gefunden hat. Die Sberbank fördert auch aktiv den Verkauft von Immobilien, deren Bauunternehmer mit der Sberbank geschäftlich verbunden sind. Eine bedeutende Anzahl von Bauunternehmern finanzieren sich durch die Sberbank oder arbeiten in sonstiger Weise mit der Sberbank zusammen. Die Beteiligung der größten Bank Russlands ist dabei insbesondere ein Indiz für die Zuverlässigkeit des Bauvorhabens.

Avito.ru

– ist das größte Anzeigenportal für verschiedene Sachen. Eine der Kategorien ist dem Immobilienmarkt gewidmet. Es ist kein auf Immobilien spezialisiertes Portal, wird allerdings aufgrund seiner allgemeinen Popularität und der hohen Nutzeranzahl auch für den Verkauf von verschiedensten Immobilien verwendet.

Besonderheiten russischer Anzeigeportale

In Russland gibt es einige Besonderheiten, welche man unbedingt beachten muss, um die Seiten ohne Verständnisfehler nutzen zu können:

 In Russland ist die Nummerierung der Geschosse fortlaufend. Deshalb versteht man unter der „ersten Etage“ in Russland das „Erdgeschoss“.

 Der Zustand der Wohnung wird im Punkt „Reparatur“ beschrieben. Dabei wird in der Regel folgende Skala verwendet:

- „Reparaturbedürftig“ bedeutet, dass die Wohnung faktisch unbewohnbar ist und zusätzlich mindestens eine Million Rubel für die Instandsetzung der Wohnung zu investieren ist.
- „Kosmetische Reparaturen“ bedeutet, dass die Wohnung zwar bewohnbar, allerdings dem Zustand einer Wohnung aus den 1980ern vergleichbar ist.
- „Euro“ meint, dass die Wohnung in den letzten drei- bis fünf Jahren repariert worden ist und im Inneren der Wohnung zeitgemäße Baumaterialien verwendet wurden.
- „Designer“ bezeichnet Wohnungen, deren Reparatur individuell mithilfe eines Architekten oder Designers mit hochwertigen Materialien durchgeführt worden ist.

 Verwendung des Begriffs „Appartement“: In Russland werden Räumlichkeiten in Wohn- und Nichtwohngebäude unterteilt. Häufig kann zwar auch in Nichtwohngebäuden gewohnt werden, allerdings ändert sich der juristische Status als Nichtwohngebäude nicht. Solche „bewohnbaren Nichtwohngebäude“ werden Appartements genannt. Diese sind in der Regel auf die Fläche vergleichbar günstiger, allerdings fallen für diese auch höhere Steuern an.

 Charakteristische Typen von Mehrgeschosswohnungen und Mehrparteienhäusern in Russland:

- „Ziegelstein“: Komplett aus Ziegelsteinen.
- „Monolithisch“: Komplett aus Gussbeton.
- „Paneel“: Das Gebäude besteht aus großen Stahlpaneelen.
- „Block“: Das Gebäude besteht aus vielen kleineren Stahlbetonpaneelen
- „Ziegelstein-Monolith“: Eine kombinierte Struktur mit einem Außenrahmen aus Stahlbeton und Innenwänden aus Ziegelsteinen. Der Großteil von modernen Gebäuden wird in dieser Art errichtet.

 Häufig werden Mehrparteienhäuser, welche in der zweiten Hälfte des 20. Jhr. erbaut wurden, augenzwinkernd nach dem Namen des Staatsoberhauptes der jeweiligen Herrschaftszeit benannt. Jede Periode kann durch bestimmte Konzeptionen für Wohngebäude charakterisiert werden:

- „Stalinka – benannt nach Joseph Stalin“ – sind Gebäude, welche in den 40ern und 50ern im neoimperialen Stil in der Regel im Zentrum der Stadt errichtet worden sind. Die Wohnungen haben eine vergleichsweise große Raumfläche mit hohen Decken (3-3,5 Meter). Nachteile sind zumeist die kleinen Küchen (6-9m²) und veraltete Bau- und Konstruktionsweisen. In Moskau zeichnen sich viele dieser Gebäude durch eine einzigartige Lage aus und sind geschützte Baudenkmäler.
- „Chruschtschewka – benannt nach Nikita Chruschtschow“ – sind massenweise in den 60ern und 70ern aus Paneelen gebaute Mehrparteienhäuser, welche sich durch eine geringe Bauqualität, wenig Fläche und niedrige Decken (2,5m) auszeichnen. Diese Gebäude sind in der Regel fünfgeschossig. Derartige Häuser werden zurzeit in Russland im Rahmen der Programme für Verbesserung des städtischen Bildes abgerissen, sodass der Erwerb eines solchen Gebäudes oder einer Wohnung nicht empfehlenswert ist.
- „Breschnewka – benannt nach Leonid Breschnew“ – sind Plattenbauten, welche Ende der 70er und in den 80ern erbaut worden sind. Im Vergleich zu den Chruschtschewkas ist die Bauqualität dieser Gebäude hochwertiger und die Gebäude haben eine höhere Anzahl von Etagen (12-17 Etagen). Diese Gebäude machen den größten Wohnungsbestand in russischen Städten aus. Seltsamerweise hat sich in der Herrschaftszeit Gorbatschows, Jelzins oder Putin noch kein Spiegelbild in der Architektur herauskristallisiert.

 Die Verkaufsanzeigen von Immobilien können nach den Personen, als auch nach anderen Parametern unterschieden werden. Bei den Anzeigen kann unterschieden werden nach:

- „Durch den Eigentümer“ – meint, dass die Verkaufsanzeige durch den Eigentümer bekannt gemacht worden ist ohne die Einbeziehung eines Immobilienmaklers oder Verkaufsagenten.
- „ohne ähnliche“ – meint, dass die Anzeige lediglich ein Mal veröffentlicht wurde und es keine anderen – von anderen Personen – veröffentliche Anzeigen für das bestimmte Objekt gibt.
- „nur mit Foto“ – meint, dass die Anzeige Fotoaufnahmen des zu verkaufenden Objekts enthält.
- „Geführt im Immobilienregister“ – bezeichnet die Tatsache, dass die in der Anzeige enthaltenen Angaben im offiziellen staatlichen Immobilienregister festgehalten sind. Zudem werden dem Kaufinteressenten die grundlegenden Angaben zur Verfügung gestellt und zusätzliche Angaben können gegen eine Gebühr aus dem Register angefordert werden.
- „es gibt ein Video“ – die Anzeige enthält neben Fotos auch Videoaufnahmen der Immobilie.
- „Online-Besichtigung“ – bedeutet, dass der Verkäufer die Möglichkeit bietet, sich einen Einblick mittels Videokommunikation zu verschaffen.

Aufgrund der Tatsache, dass alle Anzeigeportale sehr groß und öffentlich zugänglich sind, ist ein Teil der veröffentlichten Anzeigen nicht seriös und mitunter betrügerisch. Aus diesem Grund empfehlen wir, die Seiten mit Vorsicht zu nutzen und zusätzlich die in der Anzeige genannten Angaben zu überprüfen. Dies gilt besonders für Objekte, welche besonders kostengünstig sind, und für die Miete von Immobilien. Wir raten dringlichst davon ab, diese Seiten für die Miete von Immobilien heranzuziehen, insbesondere für die Miete in niedrigen Preisklassen.

Seiten von Bauunternehmern

Alle Bauunternehmen veröffentlichen Informationen über ihre Bauprojekte auf ihren Webseiten. In den meisten Fällen können Nutzer über die Webseite des Bauunternehmers eine Wohnung in einem neuen Gebäude, die Ihnen gefällt, auswählen und sogar buchen. Es gibt in Russland ungefähr 2050 Bauunternehmer. Die größeren bauen im ganzen Land, jedoch haben die meisten einen regionalen Tätigkeitsschwerpunkt.

Vor der Auswahl einer Wohnung raten wir sich nicht nur auf die Informationsangaben der Bauunternehmer zu stützen, sondern sich auch aus alternativen Quellen zu informieren.

Die womöglich vollständigste und objektivste Quelle zur Angabe von Information von neuen Häusern ist die Seite наш.дом.рф, welche weiter unten noch genauer erläutert wird. Zudem empfehlen wir Karten von beispielsweise Google oder Yandex zu nutzen, Schuldnerforen aufzusuchen und Nachbarschaftsgruppen in sozialen Netzwerken anzuschreiben. Diese Quellen können Informationen zu einigen negativen Aspekten enthalten, welche der Bauunternehmer nicht bewerben möchte.

Offizielle staatliche Seiten

Die staatliche Stelle, welche für die Führung des Grundstückskatasters und die Registrierung von unbeweglichen Vermögen in Russland zuständig ist, ist das „Rosregister“ (vollständiger Name: Föderaler Dienst für staatliche Registrierungen, Kataster und Kartografie). Auf der Seite des „Rosregister - https://rosreestr.gov.ru/site/“ finden sich viele nützliche Informationen. Die interessantesten Abschnitte sind folgende:

Pkk.rosreestr.ru – ist die öffentliche Katasterkarte des „Rosregister“.

Diese ermöglicht kostenlos und ohne Registrierung Informationen über jedes beliebige Grundstück und zu registrierten Gebäuden zu erhalten.

Die Katasterkarte enthält alle wesentlichen Informationen über das Grundstück: die Katasternummer, Adresse, Fläche, den Katasterwert, Kategorie des Grundstücks, die Art der erlaubten Nutzung und zeigt weiterhin auch den Standort des Grundstücks möglichst genau an.

Die Suche nach dem Objekt erfolgt entweder durch die Eingabe der Adresse auf russischer Sprache oder anhand der Katasternummer. Wir empfehlen, sofern möglich, die Suche anhand der Katasternummer, da dort die Fehleranfälligkeit geringer ist. Sie können im rechten unteren Eck die Karteneinstellung auf Foto oder Satellitenkarten umschalten.

Es ist anzumerken, dass die Darstellung der Grenzen auf den Satellitenaufnahmen äußerst genau ist und wenn auf dem Foto wesentliche Abweichungen der Grundstücksgrenzen auf dem Boden mit den Grundstücksgrenzen im Kataster auftreten sollten, dies auch ein tatsächliches Problem darstellt, sodass eine Grundstücksnachvermessung unvermeidbar erscheint.

rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request – ist ein Onlineservice, welcher kostenlos und ohne Registrierung ermöglicht, wesentliche Informationen über beliebige Immobilien (Grundstücke, Häuser, Wohnungen, Nichtwohngebäude usw.) zu erhalten.

Die Informationen beinhalten die Katasternummer, die Adresse, die Fläche, Geschossanzahl, Katasterpreis, die Art des Objekts, und zudem die Form des Eigentums und ob das Objekt beschlagnahmt worden ist oder nicht (sog. „Arrest“).

Der Service ist in die öffentliche Katasterkarte integriert, wodurch die Bedienung wesentlich erleichtert wird.

Rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1 durch diesen Link können Sie im Rosregister einen Auszug aus dem Immobilienregister anfordern. Der Auszug enthält Angaben über die Katasternummer, die Adresse, die Fläche, Geschossanzahl, Katasterpreis, die Art des Objekts, die Form des Eigentums und das Vorhandensein – oder Nichtvorhandensein eines Arrests und Angaben über den Eigentümer.

Diese Dienstleistung ist allerdings kostenpflichtig und für die Beantragung eines solchen Auszugs müssen Dokumente, welche die beantragende Person hervortreten lassen, vorgelegt werden.

Die Bearbeitungsfrist beträgt 3-5 Werktage.

наш.дом.рф ist die einheitliche Informationsseite für Wohnungsbau. Diese Seite enthält die vollständigste und aktuellste Auflistung von Informationen zum Wohnungsbaumarkt. Die Seite hat einen einzigartigen Raum für die Interaktion zwischen wichtigen Teilnehmern am Wohnungsbaumarkts im Rahmen der Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen des russischen Wohnungsbaumarkts.

Das Portal bietet einen öffentlichen Zugang zu verifizierten Informationen über Bauunternehmer, Wohnungsgenossenschaften, Bauprojekten und analytischen Daten über den Immobilienmarkt in Bezug auf jedes Gebäude.

Der Betreiber der Seite ist das Einheitliche Institut für Entwicklung der Wohnungssphäre (АО «ДОМ.РФ»). Auf der Seite befindet sich ein vollständiger Katalog von Neubauten, ein vollständiges Register von Bauunternehmern, ein Register von problematischen Objekten, Informationen über die Bauprojekte mit dazugehörigen Fotos und viele weitere Dienste und Informationen.

Vor dem Kauf eines neuen Wohnobjekts empfehlen wir ausdrücklich die Seite наш.дом.рф für die Auswahl einer passenden Immobilie heranzuziehen.

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