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Immobilienrecht in Russland: Einheitliches Immobilienregister, Registerauszug statt Eigentumsurkunde, Registrierung ohne Bezug zum Belegenheitsort

Das neue russische Gesetz Nr. 218-FZ „Über die staatliche Registrierung von Immobilien” hat uns viele positive Neuerungen im Bereich Registrierung von Immobilien versprochen. Darunter sind z.B. Schaffung des Einheitlichen staatlichen Immobilienregisters (EGRN), Vereinfachung der Antragstellung auf Katasterwesen und Eintragung ins Register, Abschaffung der Urkunde, Verkürzung der Fristen u.a. Seit 10 Monaten ist das Gesetz in Kraft. Lassen Sie uns es doch anschauen, wie erfolgreich die neuen Regelungen in der Praxis umgesetzt werden, und welche Probleme dabei auftreten.

Einheitliches staatliches Immobilienregister (EGRN)

Vorteile:

Zweifellos führt die Schaffung des EGRNs zur Vereinfachung der Registrierung und Vereinheitlichung von Immobiliendaten in Russland. Jetzt ist die Prozedur der Katastererfassung von Immobilien sehr eng mit der Registrierung der Immobilien verbunden und umgekehrt. Außerdem hat der Antragsteller nun die Möglichkeit, die einheitliche Auskunft aus dem EGRN zu bekommen, die alle möglichen Informationen über die eingetragenen Rechte und Katasterdaten enthält.

Nachteile:

Die Registrierungsbehörde (“Rosrejestr“) fand sich für die Neuregelungen nicht bereit. Es gab Schwierigkeiten bei dem Zusammenlegen der beiden Register, was letztlich zu den Fehlern bei den Auskünften geführt hat: Die Lasten, wie z.B. Hypothek, oder viele Katasterdaten haben sich nicht in der jeweiligen Auskunft niedergeschlagen. Und elektronische Kommunikation (E-Government) zwecks Erhalten der Informationen funktioniert immer noch nicht ordentlich.

Aus diesem Grund entstehen entsprechende Fragen, ob und wie man mit diesen unzuverlässigen Informationen vorgehen muss? Ob man selbst die Daten korrigieren muss oder auf Rosrejestr warten?

Registerauszug statt Urkunde

Vorteile:

Seit dem 1. Januar 2017 wird die Eigentumsurkunde nicht mehr ausgestellt. Alle Daten zu den Immobilien enthält dann nur der Registerauszug. Bei Verlust der Urkunde entsteht keine Gefahr, dass jemand die Urkunde und die Information, die sie enthält, missbrauchen oder Eigentumsrecht verkürzen kann.

Nachteile:

Der Registerauszug ist kein Legitimationspapier und bestätigt das Vorhandensein der entsprechenden Rechte nicht. In diesem Sinne hatte die Urkunde mehr Gewicht, z.B. vor Gericht.

Hier entstehen einige Fragen: Die Vertrauensfrage an Rosrejestr und zwar, sind die eingetragenen Rechte unbestreitbar? Und wenn solche Frage mit „Nein“ beantwortet wird, dann folgt eine weitere: Wozu braucht man eigentlich überhaupt die Registrierungsbehörde? In Russland, wo ein „negatives Registersystem“ herrscht (die ganze Kette der Rechtsgeschäfte muss wirksam sein, um die aktuellen Immobilienrechte zu bestätigen) und die Rechtsgeschäfte relativ leicht bestreitbar sind, spiel das schon eine wichtige Rolle.

Prozedere der Antragstellung

Vorteile:

Die Einreichung der Dokumente ist einfacher geworden, vor allem bei der Registrierung mehrerer Immobilienobjekte. Man kann die Unterlagen für die Registrierung und das Katasterwesen in jeder regionalen Stelle von Rosrejestr einreichen und das unabhängig davon, ob das zu erfassende Objekt der territorialen Zuständigkeit der jeweiligen Behörde unterliegt oder nicht. Liegt die Immobilie in Samara, so kann die Registrierung z.B. in Wladiwostok erfolgen. Außerdem wird die Zuständigkeit der multifunktionalen Zentren (MFZ) erweitert, und die Unterlagen können auch über MFZ abgegeben werden.

Ferner wird der Antragsteller dank dem elektronischen Datenverkehr zwischen den Behörden aus der Pflicht entlassen, die Unterlagen zu sammeln und bei einer anderen Behörde einzureichen. Das ist eine erhebliche Erleichterung z.B. für juristische Personen bei der Vorlage von gesamten Gründungsunterlagen. In dem Fall kann Rosrejestr die erforderlichen Unterlagen beim Finanzamt selbst anfordern.

Nachteile:

Die Behörden haben die Zuständigkeitsfragen unter sich noch nicht geklärt. Z.B. Moskauer Rosrejestr hat sich lange Zeit geweigert, die Anträge auf Registrierung anzunehmen, und hat immer nur auf die Zuständigkeit des MZF bei solchen Angelegenheit verwiesen.

Erschöpfende Aufzählung der Gründe für die Aussetzung oder Ablehnung der Registrierung

Vorteile:

Die Liste solcher Gründe ist abschließend (Art. 26 I Gesetz Nr. 218-FZ), das heißt, dass das Ermessen des Registrierbeamten begrenzt ist und der Antragsteller vom Missbrauch seitens der Behörde geschützt wird, indem dem Ermessen des Rosrejestr durch die exakte Benennung der Gründe klare Grenzen bei der Begutachtung des Sachverhalts gesetzt werden (Art. 29 I 3 Gesetz Nr. 218-FZ).

Ferner sind nun die rein subjektiven Gründe ausgeschlossen, die im Rahmen der alten Rechtslage der Ablehnung bzw. Aussetzung der Registrierung den Ausschlag geben könnten. So konnte der Registerbeamte z.B. aufgrund seiner Zweifel bezüglich der Vollständigkeit der Registrierungsgründe oder bezüglich der Echtheit der vorgelegten Unterlagen die Registrierung verweigern.

Nachteile:

Obwohl das neue Gesetz eindeutig bestimmt, dass die Eintragungsarbeiten wieder aufzunehmen sind, sobald die Hindernisse behoben werden, werden gesetzlich keine Fristen für die Wiederaufnahme festgelegt. Hierbei macht das neue Gesetz den Antragsteller von der Sorgfalt der Behörde abhängig, falls die von der Registrierungsbehörde angeforderten Unterlagen immer noch nicht geliefert worden sind.

Boni der neuen Gesetzgebung:

• Nach dem Zusammenschluss der beiden Register - des Katasterregisters und des Einheitlichen staatlichen Registers für Immobilien - existiert kein Widerspruch mehr zwischen den Preisen der Immobilienobjekte: Katasterwert entspricht jetzt dem Verkehrswert der Immobilien.
• Jetzt ermöglicht es Rosrejestr den Beteiligten, über die jeglichen Änderungen der Immobilien im Echtzeitmodus per SMS informiert zu werden.
• Festlegung des rechtlichen Status vom Stellplatz für Fahrzeuge als Immobilienobjekt.
• Neue Regulierung des Bebauungsplans (GPZU).

Neue Gesetzgebung, alte Fragen…

Trotz einiger positiver Entwicklungen lässt das neue Gesetz viele alte theoretische, aber praxisbezogene Fragen offen, wie z.B.:

• Begriff „Immobilien“: Das Gesetz Nr. 218-FZ selbst definiert diesen Begriff nicht, verweist uns aber auf Art. 130 des russischen Zivilgesetzbuchs, welches das Doppelgleisigkeitsprinzip vertritt. Das heißt, dass sowohl Grundstück, als auch Gebäude und Bauwerk als eigenständige Immobilienobjekte gelten.
• Das führt dazu, dass das Model des einheitlichen Immobilienobjektes im russischen Geschäftsverkehr immer noch keine Anwendung findet.
• Außerdem geben die Neuregelungen uns auch keine klare Antwort auf die Frage, wann genau Immobilienrechte entstehen: Im Moment des Vertragsschlusses oder nach der Registrierung?

Die Entwicklungen in diesem wichtigen und spannenden Bereich müssen also weiter verfolgt werden.

© Victoria Karnaukhova, LL.M.

Kontaktieren Sie uns, falls Sie weitere Erläuterungen bzw. Unterstützung beim Kauf einer Immobilie in Russland brauchen: info@lex-temperi.de.

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