Immobilien in Russland: Due Diligence - Ein Musterprüfbericht über eine denkmalgeschütze Wohnung in Sankt Petersburg
Bericht über die Prüfergebnisse der Immobilie, belegen in Sankt Petersburg, Newskij prospekt
Dieser Bericht kann als ein Musterbeispiel einer due diligence-Prüfung eines in Russland befindlichen Wohnraums (Wohnung, kwartira) betrachtet und als eine erste Orientierung für die Bewertung des Kaufobjekts herangezogen werden.
Im Rahmen Ihres Kaufvorhabens haben wir für Sie die allumfassende Prüfung der
vorbezeichneten Wohnung vorgenommen.
Die Prüfungsergebnisse fassen wir wie folgt zusammen:
I. Verkäuferin
1. Privatperson
Als alleinige Eigentümerin des Objekts ist seit dem 17.06.2010 Frau S, Irina Wladimirowna (geb. am 10.06.1955) registriert.
Laut Bekundung der Maklerin und Internetrecherchen lebt Frau S in Paris und ist eine Mitarbeiterin bei der Kunstgalerie „Galerie Popoff et Cie“.
Der aktuelle Inhaber der Galerie ist Herr Maurice B.
Frau S ist in Russland nicht als Einzelunternehmerin eingetragen.
Momentan ist die Verkäuferin an keiner russischen OOO als Gesellschafterin beteiligt und ist auch an keiner russischen Gesellschaft Direktorin.
Im Ergebnis bedeutet das, dass die Wohnung in Russland nicht als Einlage ins Stammkapital oder ins Betriebsvermögen genutzt wird.
2. Familienstand / Eheliches Gesamteigentum
Nach dem russischen Güterrecht befindet sich das gesamte während der Ehe erworbene Vermögen grundsätzlich im ehelichen Gesamteigentum (Eigentümergemeinschaft zur gesamten Hand).
Und zwar unabhängig davon, ob als Eigentümer einer Immobilie (bzw. eines anderen Vermögenswertes) nur einer der Ehegatten eingetragen ist oder beide.
Das eheliche Gesamteigentum gilt per Gesetz (Art. 33 P. 1 Abs. 1, Art. 34, Art. 35 Familiengesetzbuch der
Russischen Föderation) und kann mittels eines Ehevertrags oder einer Gütertrennungsvereinbarung geändert werden.
Die Verfügung über das eheliche Vermögen setzt das Einverständnis des zweiten Ehegatten voraus (Art. 35 P. 1 Familiengesetzbuch der Russischen Föderation).
Für ein registrierungspflichtiges Rechtsgeschäft und eine registrierungspflichtige Rechtsübertragung, welches ein Immobiliengeschäft auch ist, muss die Einverständniserklärung des zweiten Ehegatten notariell beglaubigt werden (Art. 35 P. Abs. 1 Familiengesetzbuch der Russischen Föderation).
Fazit zu 2.:
Als während der Ehe erworbenes Vermögen steht die Wohnung im ehelichen Gesamteigentum von Frau S und Herrn S.
Für die Veräußerung der Wohnung benötigt Frau S eine notariell beglaubigte Einverständniserklärung ihres Ehegatten.
Eine solche Einverständniserklärung liegt in Kopie vor.
Frau S ist mit Herrn S, Wiktor Wassiljewitsch (geb. am 08.04.1946) verheiratet.
Die Ehe wurde am 27.01.1988 geschlossen.
Die Wohnung wurde durch Frau S am 01.06.2010 erworben.
Es wurden keine Angaben zum zwischen den Ehegatten bestehenden Ehevertrag gemacht.
Herr S ist in Russland nicht als Einzelunternehmer eingetragen und ist auch weder Gesellschafter noch Direktor an einer russischen Gesellschaft.
3. Insolvenzen
Weder für Frau S noch für Herrn S als Privatpersonen sind momentan insolvenzrelevante Einträge vorhanden (https://bankrot.fedresurs.ru/).
4. Gerichtsverfahren
Der registrierte Wohnsitz in Russland sowohl von Frau S, als auch von Herrn S in Sankt Petersburg ist Moskowskij prospekt.
Die allgemeine Gerichtszuständigkeit einer Privatperson bestimmt sich nach deren registriertem Wohnsitz.
Das bedeutet, dass für die Gerichtsverfahren gegen Frau S bzw. Herrn S in Russland das Gericht an ihrem registrierten Wohnsitz zuständig wäre.
Es handelt sich vorliegend um das Moskauer Bezirksgericht der Stadt Sankt Petersburg (http://msk.spb.sudrf.ru/).
Beim Moskauer Bezirksgericht ( Wohnsitzzuständigkeit ) in der Stadt Sankt Petersburg sind gegen die Verkäuferin und ihrem Ehegatten aktuell keine Gerichtsverfahren anhängig (https://msk--
spb.sudrf.ru/).
Das bedeutet, dass in Russland im Moment weder ein Risiko von gerichtlichen Sicherheitsmaßnahmen noch ein Risiko der Vollstreckung in das private Vermögen der Verkäuferin besteht.
Für die Streitigkeiten, deren Gegenstand direkt eine Immobilie ist, sind Gerichte am Ort der Belegenheit der Immobilie zuständig.
Die hier relevante Wohnung liegt in Newskij prospekt.
Diese Adresse fällt in die Zuständigkeit des Bezirksgericht Kujbyschewskij der Stadt Sankt Petersburg.
Beim Bezirksgericht Kujbyschewskij sind aktuell keine Verfahren mit Beteiligung von Frau S bzw. Herrn S anhängig (https://kbs--spb.sudrf.ru/).
Für den Fall, wenn gegen Frau S oder Herrn S momentan Gerichtsverfahren in Frankreich geführt werden, gilt Folgendes: Ein rechtskräftiges Urteil aus Frankreich müsste in Russland im Rahmen eines eigeständigen Gerichtsverfahrens anerkannt und zur Vollstreckung zugelassen werden. Die Fristen für so ein Verfahren, sollte dieses in der nächsten Zeit anhängig werden, würden die Veräußerungsfristen deutlich übertreffen. Einer
rechtmäßigen Veräußerung könnten ferner nur gerichtliche Arrestmaßnahmen im Wege stehen. Eventuelle Anfechtungsgründe sind hier vorerst nicht ersichtlich.
Die bezeichneten Risiken sind eher gering.
5. Zwangsvollstreckungen
Gegen Frau S bzw. Herrn S laufen auch keine Zwangsvollstreckungsverfahren (https://fssp.gov.ru).
II. Eigenschaften der Immobilie
1. Lage und soziale Umgebung
Die Adresse der Immobilie nach dem Technischen Pass: Newskij prospekt, Wohnung Nr. 64.
Zusätzliche (orientierende) Adressangaben im Technischen Pass: Malaja Konjuschennaja ulitsa, Bolschaja Konjuschennaja ulitsa.
Katasternummer der Immobilie: Nr. 78:.
Die Malaja Konjuschennaja-Straße ist eine der teuersten Straßen der Stadt. Im Haus wohnen mehrere prominente Personen. Zugleich gibt es immer noch Bewohner aus der alten Zeit, die ihre Wohnungen nicht privatisiert haben und weiterhin einen Sozialmietvertrag mit der Stadt haben. Die direkte Nachbarin von der Wohnung Nr. 64 ist eine der benannten Personen.
Das Haus hat eigene Hausverwaltung. Die Leiterin der Hausverwaltung lebt im Haus und möchte auch weitere Wohnungen erwerben. Die Vorteile dieser Situation sind, dass man die Leiterin unkompliziert ansprechen kann und dass sie ihr eigenes Interesse an der Erhaltung des Hauses hat.
2. Eigentümerverhältnisse
Die bisherigen Eigentümerverhältnisse sind plausibel.
Die Wohnung wurde erstmals per Vertrag Nr. И3 vom 02.09.1998, abgeschlossen mit dem Komitee der Wohnpolitik der Stadt Sankt Peterburg, in das Privateigentum überführt.
Die ersten Miteigentümer waren (1) Frau F, Irina Walerjewna, (2) Frau J, Swetlana Leonidowna und ihre Kinder (3) Herr J, Sergej Aleskandrowitsch und (4) Frau J, Ksenija Aleksandrowna. Deren Eigentumsrechte wurden am 03.09.1998 registriert.
Die benannte Eigentümergemeinschaft hat die Wohnung am 28.09.1998 per notariellem Kaufvertrag an Herrn D, Peter (deutscher Staatsangehöriger) und Frau S, Julija Anatoljewna (künftig die Ehefrau von Herrn D) zu je 50% verkauft.
Am 24.08.2007 hat Frau D (geborene S) 50% der Anteile von Herrn Peter D geschenkt bekommen und ist zur alleinigen Eigentümerin geworden.
Als nunmehr alleinige Eigentümerin hat Frau Julija D die Immobilie per notariellem Vertrag vom 01.06.2010 an Frau S verkauft. Die Eigentumsrechte von Frau S wurden am 17.06.2010 eingetragen.
3. Besitzzeiten / Verjährungsfristen
Die Wohnung blieb somit zunächst knapp zwölf Jahre und dann die weiteren elfeinhalb Jahre jeweils in einer Hand.
In den vorherigen Kaufvorgängen sind keine Unregelmäßigkeiten ersichtlich.
Die Verjährungsfristen sind bei dem letzten Rechtsgeschäft im Lichte der Höchstverjährungsgrenze von zehn Jahren nach Art. 196 P. 2 Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation abgelaufen.
Nach dieser allgemeinen Norm beginnt die 10-jährige Verjährungsfrist ab dem Tag der stattgefundenen Rechtsverletzung zu laufen (Anwendungsregeln für die Höchstverjährungsgrenze sind im Beschluss des Obersten Gerichtshofs der Russischen Föderation Nr. 1-КГ16-6 vom 14.06.2016 erläutert.
Die 10-jährige Frist und deren Berechnungsregeln finden auf alle Forderungen Anwendung, deren Geltendmachungsfrist bis zum 01.09.2013 noch nicht abgelaufen ist).
Jedwede mögliche Rechtsverletzung würde vor dem Datum der Eigentumseintragung von Frau S (17.06.2010) liegen und daher bereits im Juni 2020 abgelaufen sein.
Auch die Verjährungsfrist für die Anwendung der Rechtsfolgen bei Nichtigkeit, welche nach einer Sonderregel berechnet wird, ist vorliegend abgelaufen. Diese Verjährungsfrist beträgt für die Partien drei Jahre ab dem Moment, in dem mit dem Vollzug des Rechtsgeschäfts begonnen wurde, und für Dritte höchstens bis zu zehn Jahren ab dem gleichen Moment (Art. 181 P. 1 Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation).
4. Maklerin
Den heutigen Verkauf betreut die gleiche Maklerin – Frau Larissa Moissejewna B – die seinerzeit auch den Kauf von Frau D zu Frau S begleitet hat.
III. Belastungen der Immobilie
1. Denkmalschutz
Es handelt sich um ein Haus-Denkmal (дом-памятник), Baujahr 1828.
Das Haus gehört zum Ensemble der Häuser der Deutschen Lutherischen Sankt-Petri-Kirche (Домa Немецкой лютеранской церкви Св. Петра).
Das Haus wird im Register von Objekten des Kulturerbes sowie von identifizierten Objekten des Kulturerbes auf dem Gebiet der Stadt Sankt Petersburg unter der Nr. 118 als identifiziertes Objekt des Kulturerbes erfasst
(https://kgiop.gov.spb.ru/uchet/list_objects/8702/).
Der Status „Identifiziertes Objekt des Kulturerbes“ bedeutet, dass dieses Objekt Merkmale eines Kulturerbeobjekts nach Art. 3 Denkmalschutzgesetz aufweist und in dieser Eigenschaft in die Liste der identifizierten Objekte (in casu: das oben genannte Register) aufgenommen wurde (Art. 16.1 P. 5 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz).
Dieser Status ist eine „Zwischenstufe“ bei der Anerkennung des Objekts als Kulturerbe.
Die in die Liste der identifizierten Objekte aufgenommenen Bauten unterliegen im nächsten Schritt einer staatlichen historisch-kulturellen Expertise (Art. 18 P. 1 Denkmalschutzgesetz).
Das Gutachten dieser Expertise wird sodann der Entscheidung über die Aufnahme bzw. Nichtaufnahme in das Einheitliche Staatliche Register von Objekten des Kulturerbes zugrunde gelegt.
Die Expertise und die Entscheidung über die Aufnahme in das Einheitliche Staatliche Register bleiben für das hier relevante Wohnhaus noch aus.
Bis zur Aufnahme in das Einheitliche Staatliche Register von Objekten des Kulturerbes (oder Ablehnung dieser Aufnahme) genießen die identifizierten Objekte den gleichwertigen Schutz wie die registrierten Objekte (Art. 16.1 P. 5 Abs. 2 Denkmalschutzgesetz).
Somit gelten für das gesamte Haus als identifiziertes Objekt und die einzelnen Wohnungen Vorschriften und Auflagen des Denkmalschutzgesetzes.
1.1. Allgemeine Auflagen, welche per Gesetz für alle Denkmäler und identifizierte Objekte gelten
1.1.1. Der Kaufvertrag muss die Verpflichtung des neuen Eigentümers beinhalten, die Anforderungen nach dem Denkmalschutzgesetz einzuhalten (Art. 48 P. 10 Denkmalschutzgesetz).
1.1.2. Die von dem jeweiligen Eigentümer einzuhaltenden Schutzanforderungen sind in Art. 47.3 PP. 1 bis 3 Denkmalschutzgesetz aufgeführt. Diese Anforderungen gelten auch für identifizierte Objekte (explizit Art. 16.1 P. 9 i.V.m. P. 8 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz) und umfassen folgende Verpflichtungen:
- Verpflichtung zur Finanzierung der Kosten zwecks Erhaltung des technischen Zustands ohne Verschlechterung des physischen Zustands und (oder) Veränderung des Schutzgegenstands von diesem Objekt;
- Verbot von Arbeiten am Objekt, welche das Objekt komplett oder einzelne Elemente von ihm verändern, beschädigen bzw. zerstören können;
- Verbot der Nutzung zu Lagerungszwecken und als Fertigungs- oder Laborstellen mit bestimmten Ausrüstungen.
1.2. Zusätzliche / konkretisierte Auflagen aufgrund der Schutzverpflichtung (охранное обязательство)
Nach der Aufnahme des identifizierten Objekts in das Einheitliche Staatliche Register von Objekten des Kulturerbes muss für das Objekt eine Schutzverpflichtung (охранное обязательство) festgelegt werden (Art. 47.6 Denkmalschutzgesetz).
Die Schutzverpflichtung (охранное обязательство) wird in Form eines Rechtsakts der zuständigen Behörde erteilt und ist für die Eigentümer verbindlich.
Die Schutzverpflichtung beinhaltet in der Regel
- Arten der Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten
- sowie Fristen für die Durchführung dieser Arbeiten.
Die Ausführung inklusive Finanzierung der auferlegten Arbeiten trägt die Eigentümergemeinschaft.
Für die identifizierten Objekte sind per Gesetz keine Schutzverpflichtungen vorgesehen.
Die Eigentümer tragen lediglich allgemeine Erhaltungspflichten.
Solange keine Schutzverpflichtung vorliegt , können der mögliche Umfang von künftigen
Arbeiten und die damit verbundenen Kosten nicht beurteilt werden.
Dieses Risiko von vorerst nicht definierbaren zukünftigen Mehrkosten wird bei jedem
identifizierten Objekt im historischen Standzentrum von Sankt Petersburg vorhanden sein.
Nur bei bereits registrierten Objekten wird eine Schutzverpflichtung mit Auflistung der
anstehenden Arbeiten vorhanden sein.
Im vorliegenden Fall relativiert sich das Kostenthema insofern, als das Haus über 100 Wohnungen hat und somit die potentiellen Kosten auf mehrere Eigentümer aufgeteilt werden.
Anzuraten ist jedenfalls der Abschluss einer Haftpflichtversicherung, welche jegliche Risiken einer Zerstörung bzw. Abhandenkommens von geschützten Elementen der Immobilie absichern wird, sobald der konkrete Umfang der Auflagen aufgrund einer Schutzverpflichtung feststeht.
2. Weitere Belastungen
Bis auf die Auflagen des Denkmalschutzes sind keine Hypotheken, Pfandrechte, Nutzungsrechte Dritter etc. für die hier relevante Wohnung im Immobilienregister eingetragen.
Ebensowenig sind Nutzungsrechte der Eigentümerin belastet bzw. beschränkt.
Arrestmaßnahmen im Rahmen der Zivilstreitigkeiten sind nicht ersichtlich, weil gegen die Verkäuferin und ihren Ehegatten keine Gerichtsverfahren geführt werden. Effektive Arrestmaßnahmen könnten nur durch das russische Gericht verhängt werden. Arrestmaßnahmen im Rahmen der Zwangsvollstreckung sind ebensowenig ersichtlich; es werden keine Zwangsvollstreckungen betrieben.
Ihre Anfragen richten Sie an uns bitte per E-Mail: info@lex-temperi.de.
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© Dr. Olga Kylina
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